L’Agenzia delle entrate si sofferma a chiarire il regime fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie, con riferimento all’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR (Agenzia delle entrate, risposta 13 maggio 2025, n. 129).

L’Istante è un’associazione sportiva dilettantistica qualificata come ente non commerciale ai sensi dell’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR, la quale, in qualità di piena proprietaria, ha ceduto e trasferito la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo, avvalendosi dell’articolo 952, comma 2, del codice civile. Tale operazione è stata effettuata per una determinata durata e dietro pagamento di un prezzo.
Il quesito posto, dunque, riguarda le conseguenze fiscali di tale operazione a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2024 al trattamento fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione a titolo oneroso dei diritti reali di godimento. In particolare, l’Istante chiede se dalla cessione della proprietà superficiaria derivi una plusvalenza di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

 

In risposta, l’Agenzia ricorda che l’articolo 952 del Codice civile disciplina la costituzione del diritto di superficie in due modi: al primo comma, concedendo il diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui, e al secondo comma, alienando la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. Questa seconda ipotesi è quella della cosiddetta “proprietà superficiaria“.

Dal punto di vista fiscale, l’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR individua i soggetti passivi, ai fini IRES. Il loro reddito complessivo è costituito dai redditi fondiari, di capitale, d’impresa e diversi, ovunque prodotti. Nella determinazione dei redditi delle singole categorie, sono soggetti alle disposizioni del Titolo I del TUIR, salvo quanto disposto dalle norme espressamente destinate agli enti non commerciali residenti, rinvenibili al titolo II, capo III, del medesimo Testo unico.

 

Le modifiche operate dalla Legge di bilancio 2024 hanno interessato l’articolo 9 e l’articolo 67 del TUIR:

• l’articolo 9, comma 5, del TUIR (modificato) dispone che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione;
• l’articolo 67, comma 1, del TUIR, definisce i “redditi diversi”. La lettera b) include le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, nonché le plusvalenze derivanti da cessioni di terreni edificabili. La lettera h) include i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento di beni immobili.

La relazione illustrativa alla Legge di bilancio 2024 chiarisce che l’equiparazione tra il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento di cui all’articolo 9, comma 5, opera esclusivamente nell’ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione. La modifica ricomprende espressamente nell’ambito dell’articolo 67, comma 1, lettera h), l’ipotesi di costituzione del diritto di superficie sui beni immobili e di altri diritti reali di godimento.

Analogamente, la relazione tecnica rileva che, salvo casi specifici, il regime impositivo delle plusvalenze è riservato solo alle cessioni dei diritti reali di godimento che seguono la sua costituzione. I redditi ricavati in sede di costituzione dei medesimi diritti divengono imponibili per l’intero ammontare percepito nel periodo d’imposta.

 

Pertanto, a decorrere dal 2024, per effetto delle novità introdotte dalla Legge di bilancio 2024, ai corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie non si applica più il regime fiscale delle plusvalenze di cui alla lettera b), comma 1, dell’articolo 67, del TUIR. Tali corrispettivi trovano invece una autonoma disciplina nella successiva lettera h).

Ai sensi dell’articolo 71, comma 2, del TUIR i predetti  redditi «sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione».

Pertanto, in applicazione della normativa e dei principi esposti, nel caso di specie, il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso del diritto di superficie oggetto dell’istanza costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR, determinato secondo i criteri di cui al successivo articolo 71, comma 2.

Presentate le proposte in relazione all’articolato della parte normativa del testo

Il 6 maggio 2025, si è svolta la riunione in ARAN per il proseguimento della trattativa di rinnovo del CCNL 2019-2021.
In tale occasione, Fp-Cgil ha presentato la proposta di modifica del contratto sul piano normativo che verte su:

– un richiamo nel contratto all’indennità di vacanza contrattuale;

– definizione più dettagliata dei criteri per la mobilità all’interno della Presidenza;

– l’inserimento dei criteri per il riconoscimento del lavoro agile e da remoto tra le materie oggetto di confronto e, su questo, la formulazione di una proposta articolata in un apposito Titolo del CCNL;

– la modifica dell’istituto della reperibilità ed il riconoscimento al personale di prestito della differenza tra l’indennità corrisposta dall’amministrazione di provenienza e quella prevista per la PCM, per superare la disparità di trattamento tra persone che svolgono la medesima funzione nello stesso posto di lavoro.

Le OO.SS. hanno richiesto interventi sostanziali sulla parte normativa del contratto

Nei giorni scorsi si sono riuniti Aran e OO.SS. di settore per proseguire la trattativa per il rinnovo del CCNL 2022-2024 del comparto “Istruzione e Ricerca”. L’Aran ha presentato alcune proposte di modifica della parte relativa alle relazioni sindacali e di integrazione della disciplina del lavoro a distanza. 

I Sindacati negli interventi hanno sottolineato l’esigenza di un cambiamento sostanziale del capitolo relativo alle relazioni sindacali al fine di potenziarne la funzione, sia per quanto riguarda la parte comune del comparto che nelle parti specifiche di settore (scuola, università, ricerca, AFAM). Alla luce dell’esperienza applicativa del CCNL 2019/2021, ritengono preferibile precisare alcune clausole relative alle relazioni sindacali al fine di renderne maggiormente chiara l’applicazione, come ad esempio, in materia di informazione sull’utilizzo delle risorse o di contrattazione dei compensi. 

Rispetto al lavoro a distanza, pur apprezzando la proposta dell’Aran di estendere i giorni di attività resa in questa modalità dai lavoratori in particolare condizioni di salute o che assistano familiari con disabilità, è stata rappresentata la necessità che questo istituto sia reso maggiormente accessibile a tutto il personale.

In conclusione è stata ribadita la richiesta di erogazione al personale del Settore ricerca le risorse relative al CCNL 2019-2021 non ancora distribuite.